Кредит под залог недвижимости без подтверждения доходов

С помощью кредита сегодня можно приобрести практически любой товар или услугу. Однако, большинство кредитных программ имеют целевой характер, т.е. деньги могут быть израсходованы только на покупку тех товаров или услуг, которые были изначально согласованы с кредитором. Если целевое использование подтвердить нельзя, вариантов не так и много – кредитная карта, кредит наличными или кредит под залог.

Каждый их этих видов займа имеет свои преимущества и недостатки. Однако, если речь идет о крупном займе, единственный реальный вариант получить деньги – это оформить кредит под залог недвижимости.

Понятие и особенности

Кредит под залог недвижимости  (ломбардная ипотека) – ссуда, которая предоставляется физическому лицу под залог недвижимости. В отличие от классической ипотеки, где залогом выступает приобретаемая недвижимость, при ломбардной ипотеке залогом выступает объект недвижимости, имеющейся в собственности у заемщика. Это условие ограничивает круг лиц, которые могут оформить такой кредит.

Однако, не стоит думать, что без работы, без доходов можно получить деньги – банк будет анализировать, оценивать его платежеспособность (а иногда еще и с большим рвением), и при плохой кредитной истории, скорее всего, откажет в займе. Кроме этого, не всякое имущество банк готов взять в залог – ветхие, аварийные и пр. объекты оформить не удастся. А вот купить долю недвижимости за счет кредита – можно.

Недвижимость является одним из самых дорогих видов собственности россиян, поэтому данный вид займа позволяет получить максимальную сумму денежных средств. Люди берут такие займы, чтобы купить машину или квартиру, заплатить за ремонт, обучение или лечение. Однако, нередки случаи, когда кредиты оформляются с целью возврата долгов или на развитие бизнеса, на что официально банки деньги не дают.

Процентные ставки по таким займам являются одними из самых низких на рынке кредитовании частных лиц и могут быть сопоставимы только со ставками по классической ипотеке или по кредитам под залог автомобиля (еще один доступный для населения вид залогового кредита). В сравнении с нецелевыми займами наличными, такие кредиты, обычно, также будут дешевле.

Для многих заемщиков принцип формирования процентной ставки по кредитам под залог недвижимости не совсем понятен – по их мнению, передача в залог недвижимости является достаточным основанием, чтобы получить деньги без лишних вопросов. Однако, при обращении в банк зачастую им приходится сталкиваться с необходимостью подтверждения своей кредитоспособности по стандартной программе.

Происходит это потому, что конечной целью выдачи любого займа для кредитной организации является получение прибыли, а не торговля залоговым имуществом. В редких случаях банки предлагают программу, которая по условиям очень похожа на предложения ломбардов – никаких документов, подтверждающих доход – только залог. Однако, как дисконт, так и ставка по ним вполне сопоставимы с ломбардом.

В результате такой сделки заемщик действительно может очень быстро получить деньги. При этом, совсем необязательно иметь какой-либо доход в принципе – все риски банк закладывает в процентную ставку, размер которой может быть сопоставим со ставками по нецелевым кредитам наличными, да и сумма денег, которую можно получить в лучшем случае может достигать только половины реальной стоимости жилья.

Оформлять такой займ или нет – вопрос спорный. С одной стороны — многие клиенты благодаря этой программе смогли решить свои финансовые вопросы, не прибегая к  услугам более дорогих источников финансирования. С другой стороны – стоимость этих займов, да и сумма финансирования далеко не всегда соответствуют ожиданиям клиентов. В общем, целесообразность таких кредитов зависит от ситуации.

Еще один нюанс, о котором нужно знать — при оформлении кредита под залог недвижимости потребуется оплатить услуги оценщиков и застраховать предмет залога на весь срок действия договора. Кроме этого, банк может потребовать застраховать жизнь и здоровья заемщика. Многие финансовые учреждения готовы профинансировать данные расходы, однако, в этом случае проценты придется платить уже и за эти услуги.

Когда выгодно брать?

Несмотря на то, что классическая ипотека и кредит под залог недвижимости во многом похожи, условия кредитования по ним достаточно сильно отличаются.  Происходит  этому потому, что банки оценивают займы под залог недвижимости как более рисковые. В результате, предлагают по ним и ставки выше,  и сроки погашения короче, да и сумма ссуды по отношению к стоимости залога будет меньше.

Именно поэтому, если нужно купить недвижимость, в первую очередь стоит рассмотреть ипотечные программы, где в качестве залога оформляется приобретаемое жилье, т.к. там условия будут более выгодные. Займы под залог недвижимости в данном случае могут выступать только в качестве альтернативы, когда нет денег на взнос или кредитуемый объект не соответствует требования кредитора.

В случае приобретения автомобиля, строительства дома, рефинансирования текущего кредита и т.д., условия нужно обязательно сравнивать с аналогичными целевыми кредитными программами — они могут достаточно сильно отличаться как по срокам, так и по суммам займа. Кроме этого, в результате расчетов кредит под залог недвижимости может оказаться как дешевле, так и дороже аналога.

Если деньги нужны на развитие бизнеса, а кредит оформляется на частное лицо, нужно вернуть частный долг и т.д., альтернативой кредитам под залог недвижимости могут быть нецелевые потребительские кредиты наличными. Такие займы стоить будут дороже, а сумма будет меньше, но и залог не потребуется.  В этом случае заемщику особенно важно правильно соотнести сумму займа и риск невозврата.

Где можно оформить?

Несмотря на то, что залогом по классической и ломбардной ипотеке выступает недвижимость, риски по данным видам займов банки оценивают по разному, справедливо полагая, что если заемщик оформляет кредит для покупки собственного жилья (которое, к тому же, будет его единственной недвижимостью), к погашению такого займа он будет относиться максимально ответственно (что, впрочем, и происходит).

Как следствие – большинство кредитных организаций предлагают клиентам разнообразные кредитные программы по классической ипотеке. Благо, здесь есть из чего выбрать – это и военная ипотека, и ипотека с материнским капиталом, и различные льготные программы с государственной поддержкой. Список банков, которые готовы выдавать займы под залог недвижимости, намного скромнее.

Среди имеющихся на данный момент на рынке предложений стоит выделить кредиты, которые предлагают Восточный Банк, Банк Жилищного Финансирования, Совкомбанк, Райффайзенбанк и СКБ-Банк. Наиболее выгодные условия на данный момент действуют в Восточном Банке, где наши сограждане могут получить до 30 млн. руб. на срок до 20 лет под  ставку от 9,9% годовых даже без справок о доходах.

Условия кредитования в банках

Ознакомиться детально с текущими условиями получения кредита под залог недвижимости в банках, активно продвигающих данный вид кредитования, можно здесь:

Банк	Восточный банк	Банк Жилищного Финансирования	Раййфайзенбанк	Совкомбанк	СКБ-Банк
Наименование продукта	Под залог недвижимости	Универсальный	Под залог имеющегося жилья	Под залог недвижимости	Индивиду-альный
Максимальный кредитования, лет	20	20	15	10	10
Минимальная процентная ставка, % годовых	9,9%	12,89%	17,25%	20,4%	17,9%
Другие комиссии, % от суммы кредита	—	4,99% (взимается за подключение опции снижения ставки)	—	—	—
Максимальная сумма займа, млн. руб.	30	8	9	3	1
Соотношение суммы кредита к стоимости залогового имущества, в процентах, К/З	—	60%	60%	10%	—
Погашение кредита аннуитет дифференциро-ванный платеж	ДА	ДА	ДА	ДА	ДА
Обеспечение по кредиту недвижимость поручительства/гарантии автотранспорт	ДА ДА	ДА	ДА	ДА ДА	ДА ДА   ДА
Подтверждение дохода	—	ДА	ДА	ДА	ДА
Страхование имущественное личное и титульное	ДА —	ДА +2% в случае отказа от личного страхования	ДА + 0,5 / 3,2 п.п. к базовой ставке в зависимости от возраста заемщика	ДА	ДА

Стоит отметить, что, за исключением СКБ-Банка, банки, дающие кредит под залог недвижимости,  предлагают аннуитет. Данный способ начисления не особенно выгоден заемщикам при досрочном погашении. Рекомендуем, в этом случае воспользоваться кредитным калькулятором и рассчитать разницу между аннуитетом и дифференцированным платежом. Сумма может быть весьма существенной.

Без подтверждения доходов

Без подтверждения доходов взять кредит под залог недвижимости сегодня можно в Восточном Банке. Предоставляются такие кредиты только наемным работникам, гражданам РФ, возрастом от 21-го до 76-ти лет, имеющим постоянную регистрацию в регионе присутствия банка. Минимальный стаж работы заявителя должен составлять не менее 3 мес. (12 мес. – для граждан, возрастом младше 26 лет).

На данный момент оформить кредит под залог недвижимости без подтверждения доходов в Восточном Банке можно на следующих условиях:

Параметры кредита	Значение
Цель кредита	На любые цели
Процентные ставки, % годовых	9,90-26,00%
Сума займа, тыс. руб.	300 -30 000
Другие комиссии	—
Обеспечение недвижимое имущество   поручительство и гарантии	квартира, коттедж с земельным участком, частный дом с земельным участком, коммерческая недвижимость физических лиц
Форма выдачи кредита	Наличными, единовременно на текущий или карточный счет заемщика
Погашение	Равными частями (аннуитет)
Досрочное погашение	Возможно
Страхование	Имущественное

Оформить заявку и получить кредит можно в любом офисе кредитной организации, без привязки к месту регистрации заемщика или онлайн через интернет.

Для оформления заявки заемщику нужно подготовить стандартный пакет документов:

• заявление с анкетными данными;
• паспорт заявителя;
• документы на недвижимость;
• бумаги, подтверждающие факт собственности заявителя (либо другого лица, выступающего в качестве созаемщика) на объект недвижимости;
• брачный контракт, свидетельство о заключении (расторжении) брака, смерти супруга (и)
• другие документы, по требованию банка.

На рассмотрение заявки и выдачу решения Восточный Банк берет от 1-го до 4-х дней. В случае положительного решения оформить сделку можно в течение 45-ти дней. В том случае, если в течение этого срока деньги не были выданы, заемщику придется подать заявку повторно.

А что со Сбербанком?

Почти каждая вторая ипотека в России оформляется в Сбербанке, поэтому обойти вниманием это кредитное учреждение мы никак не можем, даже не смотря на то, что этот продукт не является основным в продуктовой линейке банка. На данный момент оформить такой кредит можно на срок до 20 лет под 12% годовых. Максимальная сумма займа составляет 20 млн. руб.

Для лиц, которые не обслуживаются в банке, процентная ставка будет увеличена на 0,5%. Как и везде, имущество должно быть застраховано. Страхование жизни и здоровья заемщика необязательно, но, в случае отказа, ставка будет увеличена на 1%. Оформить займ можно в любом из отделений Сбербанка на территории страны. Полностью кредит онлайн оформить не получится, но заявку подать можно.

К заемщикам предъявляются обычные требования – возраст не должен быть менее 21-го года и более 75-ти лет на дату возврата займа (крайне привлекательные условия для пенсионеров, львиная доля которых обслуживается в Сбербанке). Заемщик должен проработать не менее полугода на последнем месте работы и не менее 60 месяцев в целом (это требование не распространяется на зарплатных клиентов банка).

Как и раньше, займы под залог недвижимости не выдаются ИП, руководителям и собственникам небольших юридических лиц, обладающим в нем долей более 5%. Максимальная сумма займа не может превышать 60% оценочной стоимости предмета залога. Здесь стоит отметить, что коммерческая недвижимость не принимается банком в качестве обеспечения по кредиту.

Где еще можно оформить?

Кроме Сбербанка есть еще ряд кредитных организаций – крупных игроков на ипотечном рынке, условия кредитования которых всегда интересны потенциальным заемщикам. Однако, ВТБ24, Россельхозбанк и другие госбанки, все же делают упор на классическую ипотеку, где и занимают традиционно высокую долю. Обращаться за кредитом наличными в эти учреждения лучше, если клиент  там получает зарплату.

Оформить кредит под залог недвижимости можно без банка – в различных микрофинансовых организациях, кредитных кооперативах и у частных лиц. Исходя из отзывов клиентов, здесь не будут так пристально рассматривать документы на недвижимость, да и справку о доходах у клиента, также, обычно не потребуют. Кроме этого, деньги можно получить очень быстро.

Однако, здесь срок кредита будет намного меньше (несколько месяцев, максимум, на год), а ставка составит не 10-20% годовых, а 0,5-2% в день (за год, сами понимаете, сумма будет немалая). Кроме этого, в случае просрочки, при оформлении частного кредита можно столкнуться не только с высокими штрафами, но и серьезным давлением коллекторов. Так что стоит хорошо подумать, перед тем, как брать такой кредит.

Плюсы и Минусы

Если говорить о плюсах кредитов под залог недвижимость, то среди наиболее существенных из них следует отметить:

• возможность использования полученных денег на любые цели, без согласования с банком;
• сравнительно низкие процентные ставки (на порядок ниже, чем по кредитам наличными);
• длительные сроки возврата заемных средств (сопоставимые с классической ипотекой);
• возможность привлечения созаемщиков и оформления дополнительного обеспечения (привлечение поручителя, залог движимого имущества и т.д.).

К минусам стоит отнести:

• высокие требования к объектам недвижимости;
• наличие залогового дисконта, который существенно занижает возможную сумму займа;
• дополнительные застраты, связанные с необходимостью страхования имущества, а зачастую, также и жизни и здоровья заемщика, титульное страхование;
• невозможность продажи имущества без согласования с кредитором;
• в отличие от экспресс-кредитов, которые щедро раздаются по технологии Тинькофф банка, достичь такой скорости оформления кредитов под залог недвижимости сегодня не представляется возможным.

Резюме

Несмотря на ряд недостатков, кредит под залог недвижимости обеспечивает более широкий выбор объектов инвестирования и является едва ли не единственным реальным механизмом приобретения жилья в случае отсутствия денег на первоначальный взнос или необходимости получения крупной суммы без возможности подтверждения целевого использования заемных средств.

В случае оформления кредита под залог недвижимости для других крупных покупок заемщику будет правильнее сравнить условия займа с аналогичными целевыми кредитными программами банков, т.к. их стоимость и условия могут оказаться более привлекательными для клиента. Кроме этого, далеко не всегда для получения займа потребуется передавать в залог собственную недвижимость.

Если говорить о тех ситуациях, когда клиент не может предоставить справку о доходах – варианты тоже есть. Можно оформить кредит под залог недвижимости в банке или микрофинансовой организации, в кредитных союзах и у частных лиц.  При обращении к частным кредиторам рекомендуем четко соотносить возможную пользу от получения займа и риск утраты залога в связи с несвоевременным погашением кредита.